在住房租赁赛道，一股新的力量正在崛起——地方国资。
日前，北京市国资委控股企业首创集团，宣布将长租业务作为城市发展板块的核心战略方向，计划两年内管理规模达到3万间，“十五五”期间管理规模达到5万间。同时，4家银行合计提供600亿元长租房专项授信额度。
其他城市也涌现出更多国资“入局者”。今年4月，业内TOP30集中式长租公寓企业，累计开业房源量共145.7万间，其中地方国企系占比提升至27%。
过往几年，长租公寓行业经历了数次起伏，传统规模驱动的扩张模式面临挑战，一些运营及管理失控的企业被出清。与此同时，我国长租市场依然存在结构性缺口，机构化渗透率较低，各路资本对长租公寓的热情攀升。
对地方国企而言，布局长租住房除了商业考量，也是立足宏观战略层面的决策，即通过加大保租房供给力度，缓解新市民、青年人等重点群体的阶段性住房困难。
地方“国企系”力量崛起
长租公寓尤其是集中式公寓赛道，正上演一场“有增有减”的行业洗牌。
中指研究院数据显示，2026年4月，我国TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为145.7万间，期内部分民营长租企业继续关停“包租”模式门店。
与此同时，在长租公寓这个赛道，地方“国企系”开业规模保持增长，今年4月在TOP30企业开业规模中的占比提升至27%，“首创和园”新晋上榜。
首创和园是首创集团旗下的长租房品牌，由首创城发负责运营，主要提供保障性租赁住房及长租公寓服务。目前已在北京、上海、天津、青岛等城市布局22个项目，管理房源规模超1.3万间，综合出租率在95%以上。
日前，首创集团更是正式官宣，旗下长租住房业务将全面提速，计划2年内管理规模突破3万间，“十五五”期间规模达到5万间，打造北京长租住房第一品牌。同时，全面实施“重资产+轻资产+REITs”三轮驱动发展模式。
根据规划，首创集团在“十五五”期间，长租房业务计划投资总规模超200亿元。
在长租公寓这个相对长周期、微利的行业，为何还有企业在加大布局？
对首创集团这家地方国企而言，这是其地产业务整合后转型的重要一步。早在2021年，上市房企首创置业正式退市，首创城发成为集团新的房地产业务平台，并提出“城市开发、城市运营、城市更新”三大主业方向。
如今，首创城发运营的长租业务全面提速，被业内视为其从不动产开发正式转向住房运营，聚焦保障性住房、长租住房等领域，打造白领公寓、蓝领公寓等产品；以“小开发、大运营、好服务”为方向，推动企业向运营驱动转型。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经，对于地方国企而言，布局长租赛道并非单纯的商业考量，也是践行国企社会责任的直接体现，通过加大保租房供给力度，切实缓解新市民、青年人等重点群体的阶段性住房困难。
另一方面，这也是盘活城市存量资产的关键举措，通过将存量闲置或低效利用的资产转化为保租房房源，既能促进房地产去库存，又能优化保租房供给结构。在城市“抢人大战”背景下，地方国企构建的“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房体系，已成为城市降低居住成本、完善公共服务配套的重要载体。
克而瑞长租表示，从核心城市的集中式公寓市场看，目前国企系租赁品牌已成为重要供给主体。其中，武汉国企市占率达78%；成都、上海国企品牌数量多、房源规模大，市占率分别达45%、34%，处于强势参与地位；杭州、广州、北京国企房源体量偏小，市占率均不足15%，仍然有提升空间。
市场存在结构性缺口
地方国企发力长租公寓业务，一方面是加大保租房供给、践行国企责任的举措；另一方面，从市场化角度看，长租公寓行业同样存在政策及市场机遇。
曹晶晶对第一财经表示，从市场容量看，长租公寓市场依然存在“结构性缺口”。
结合第七次人口普查数据看，2020年我国城镇租赁家庭户超过6000万户，而截至2026年4月，TOP30长租企业管理房源仅200万间左右，其中开业规模不足150万间，行业机构化渗透率与海外成熟市场相比存在较大差距。
仅以北京市场为例，首创城发集团党委副书记、董事、总经理徐锴表示，北京的新市民和青年群体的规模超过520万人，对应的租住需求至少200万套。不过在供给端，大量的房源供给来自小业主、个体出租人，机构化租赁占比未超过20%。
租房需求端也在发生明显变化。曹晶晶表示，当前，“95后”、“00后”成为租房主力，对居住品质、社交空间和服务的要求更高，对高品质集中式长租公寓的偏好较为突出，进一步放大了市场的“结构性”供给缺口。
从政策环境看，2025年《住房租赁条例》正式施行，《“十五五”规划纲要》也强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”。在政策引导下，资金支持、政策红利等资源正在进一步向合规主体集中。
此外，随着租赁住房公募REITs迈入常态化发行阶段，住房租赁领域“私募基金+全周期信贷支持+公募REITs”的全周期金融闭环已初步形成，清晰的退出路径与相对稳定的分红预期，正驱动各类机构积极布局长租资产。
因此曹晶晶认为，尽管当前行业竞争压力有所上升，但长租公寓的商业模式已趋于成熟。从成本角度来看，近几年存量住宅、商办等物业价格回落至合理区间，对拥有低成本资金的机构而言，当前正是低价收购优质资产的窗口期。
徐锴认为，不动产领域正处在非常关键的转折点。过去十年，行业依赖的是增量开发，但如今不动产逻辑正在回归本质，更关注稳定的现金流创造能力、能否带来长期的可持续回报。长租房业务不再只是补充选项，而是值得深耕的赛道。
他还表示，越来越多的长期资本，也开始把长租房作为核心配置方向，去年全国租赁住房大宗交易规模突破150亿。综合来看，行业在变、资本在进、政策在推，这几个力量叠加在一起，长租房行业正迎来前所未有的机遇期。
不过，相较于主打提供保租房的地方国资企业，房企或其他市场主体打造的长租公寓，当前依然要处理好低效资产对盈利的影响。
曹晶晶表示，当前保租房已成为集中式长租公寓供应的重要组成部分，其大规模入市平抑了市场租金，但一定程度上也给市场化长租机构带来竞争压力。过去主流的“包租赚差价”模式难以为继，未来能支撑企业盈利的，一是精细化运营带来的效率提升，二是增值服务贡献的增量收入。
她认为，对市场化长租机构而言，应转向轻资产托管为主，通过品牌输出、管理输出收取服务费，规避租金差价波动风险；避开低价内卷，聚焦市场化高品质公寓、家庭式长租等细分领域；主动对接政策，将部分房源纳入保租房体系，享受税收减免等政策红利。总体而言，市场化长租机构需摒弃价格战思维，通过“轻资产、差异化、精细化”的发展路线实现盈利突围。
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